Ακίνητα: Το ρολόι που δείχνει ότι η Αθήνα έπιασε «ταβάνι» στα ενοίκια και ξεκινάει κάθοδος
Την κατάσταση στην αγορά ακινήτων σήμερα και τον κίνδυνο της φούσκας στην αγορά περιγράφει ο Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος, Επίτιμος Πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής,
Πρώην Ορκωτός Εκτιμητής και επιστημονικός Σύμβουλος της SOLUM Property Solutions.
Είναι γνωστό ότι οι τιμές πώλησης ακινήτων και οι τιμές ενοικίων έχουν πάρει την ανηφόρα και τα τελευταία χρόνια έχουν εκτιναχθεί, ωστόσο ένας δείκτης δείχνει βρισκόμαστε στη φάση που σταδιακά και αργά θα αρχίσει ένας καθοδικός κύκλος. Σύμφωνα με το ρολόι της ευρωπαϊκής αγοράς γραφείων που εκδίδει συστηματικά η φημισμένη εταιρεία JLL, η Αθήνα έχει φτάσει σε ανώτατο επίπεδο τιμών ενοικίων στο Q4/2023. Τούτο σημαίνει ότι, κατά την άποψη της JLL, σιγά σιγά θα αρχίσει ο καθοδικός κύκλος.
Οι κίνδυνοι της φούσκας
- Οι επενδύσεις ξένων σε ακίνητα έφτασαν το 2023 τα 2,1 δισ. περίπου.
- Το κόστος κατασκευής, τα επίπεδα αμοιβών και ο πληθωρισμός αποτελούν αρνητικούς παράγοντες που πιθανόν να επηρεάσουν τις τιμές των ακινήτων και να προκύψει διόρθωση σε κατηγορίες ακινήτων και περιοχές.
- Με βάση τον δείκτη τιμών προς ενοίκια και τον άλλο δείκτη τιμών προς εισόδημα, προκύπτει ότι υπάρχει μία υπερτίμηση των κατοικιών και επομένως κάποια στιγμή θα γίνει διόρθωση, χωρίς όμως αυτό να σημαίνει ότι έχουμε μια φούσκα. Οι όποιες υπερτιμήσεις η ανατιμήσεις έγιναν:
- Λόγω της ζήτησης από ξένους
- Λόγω του προγράμματος «το σπίτι μου»
- Λόγω αύξησης κόστους κατασκευής
- Λόγω αύξησης της αξίας των οικοπέδων
Επειδή στην οικονομία υπάρχουν κύκλοι, ανάλογοι κύκλοι υπάρχουν και στις οικοδομές, που όμως δεν έχουν την ίδια περιοδικότητα σε όλες τις κατηγορίες ακινήτων, ούτε και σε όλες τις χώρες.
Στα Grade A γραφεία μάλλον έχουμε φτάσει στο άνω σημείο του κύκλου, σύμφωνα με τον κ. Χαραλαμπόπουλο.
Στις κατοικίες έως τώρα υπάρχει ανοδική τάση αλλά ενδεχομένως το επόμενο έτος να έχουμε διορθώσεις σε ορισμένα σημεία που παρατηρούνται εξάρσεις. Πάντως σημαντικό ρόλο παίζει η ζήτηση από το εξωτερικό, που είναι σημαντική.
Οι πόλεμοι στην εγγύς περιοχή, οι δυσκολίες διέλευσης στη διώρυγα του Σουέζ, τα αυξημένα κόστη ενέργειας, αποτελούν κινδύνους. Η τοποθέτηση σε επιλεγμένα ακίνητα αποτελεί κίνηση προφύλαξης από τον πληθωρισμό, ενώ παρέχει και καλύτερη απόδοση από τα τραπεζικά επιτόκια.
Όπως σημειώνει ο ίδιος οι νεόδμητες κατοικίες, όπου κατασκευάζονται, έχουν μεγάλες τιμές πώλησης λόγω και του κόστους κατασκευής το οποίο έχει εκτοξευτεί ένεκα των πληθωριστικών τάσεων αλλά και των απαιτήσεων των κανονισμών για ποιοτικότερα και πράσινα κτίρια ως και των νέων σύγχρονων τάσεων για smart κτίρια. Εξ’ άλλου ανοδικά έχει κινηθεί και η αξία γης.
Οι αλλαγές στη Golden visa, θα έχουν επιπτώσεις που θα φρενάρουν κάπως τη ζήτηση η θα τη στρέψουν και σε πιο οικονομικά σημεία. Οι ξένοι εξακολουθούν να έχουν την Ελλάδα στο radar τους καθόσον είναι πιο φθηνή από άλλους ευρωπαϊκούς μεσογειακούς προορισμούς.
