Πολυκατοικίες-παγίδες. Αυτός είναι ο οδηγός επιβίωσης για ιδιοκτήτες και διαχειριστές.
Το τραγικό περιστατικό που σημειώθηκε στο κέντρο της Πάτρας, όπου ένας 58χρονος άνδρας έχασε τη ζωή του από πτώση σοβάδων από μπαλκόνι πολυκατοικίας, αναδεικνύει με τον πιο οδυνηρό τρόπο τη χρόνια αμέλεια και τα διαχρονικά κενά στη διαχείριση της γήρανσης του κτιριακού αποθέματος στη χώρα. Το περιστατικό αυτό δεν αποτελεί ούτε το πρώτο ούτε το τελευταίο σήμα κινδύνου. Είναι όμως, ίσως, μια ευκαιρία να τεθούν επιτέλους επί τάπητος όλα τα ζητήματα που συνθέτουν το πρόβλημα: από την ηλικία των κτιρίων, την αδιαφορία για συντήρηση, τα εγκαταλελειμμένα ασανσέρ, μέχρι την έλλειψη προστασίας για τους διαχειριστές και την ανάγκη για σοβαρά κρατικά κίνητρα.
Άνω των 40 ετών το 70% των κτιρίων
Η Ελλάδα διαθέτει σήμερα ένα από τα πιο γερασμένα οικιστικά αποθέματα στην Ευρώπη. Με βάση τα μέχρι τώρα διαθέσιμα στοιχεία του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος, περίπου το 70% των κτιρίων στη χώρα έχουν κατασκευαστεί πριν από το 1985 – δηλαδή πριν την εφαρμογή των σύγχρονων αντισεισμικών κανονισμών. Τα κτίρια αυτά έχουν εκτεθεί για δεκαετίες στις φθορές του χρόνου, στη ρύπανση των πόλεων, στις κακοτεχνίες, σε σεισμικά γεγονότα και κυρίως στην αδιαφορία. Αν και σε ορισμένες περιπτώσεις τα παλιά κτίρια του ’50 και του ’60 έχουν δείξει ικανοποιητική στατική αντοχή, σε πολλές άλλες έχουν υποστεί σοβαρές επεμβάσεις που υπονομεύουν την ασφάλειά τους, όπως η αφαίρεση υποστυλωμάτων, η καταστροφή τοιχοποιιών, ακόμη και η προσθήκη αυθαίρετων στοιχείων. Σε κάθε περίπτωση, η ανάγκη εκτεταμένου ελέγχου και συντήρησης είναι επιτακτική.
Παρά τις επανειλημμένες επισημάνσεις μηχανικών και επιστημονικών φορέων, απουσιάζει ακόμη ένα οργανωμένο εθνικό σχέδιο για τη δομική αξιολόγηση των πολυκατοικιών. Οι ανακαινίσεις γίνονται αποσπασματικά, κυρίως με στόχο την ενεργειακή αναβάθμιση. Όμως, η φθορά των εξωτερικών στοιχείων – όπως τα μπαλκόνια και οι προσόψεις – και η παραμέληση των κοινοχρήστων χώρων συνθέτουν ένα μείγμα επικινδυνότητας που συχνά αγνοείται μέχρι να προκαλέσει ένα δυστύχημα.
Εδώ εγείρεται η ευθύνη των ιδιοκτητών. Στην πραγματικότητα, η πολυϊδιοκτησία σε μια πολυκατοικία αποτελεί δομικό πρόβλημα στη λήψη αποφάσεων. Η λήψη μέτρων συντήρησης απαιτεί πλειοψηφίες που δεν επιτυγχάνονται εύκολα. Συχνά, οι ιδιοκτήτες δεν συμφωνούν για τις εργασίες που πρέπει να γίνουν ή, ακόμη χειρότερα, πολλοί δεν έχουν καν την οικονομική δυνατότητα να τις υποστηρίξουν. Ιδιαίτερα σε περιοχές με παλαιό οικοδομικό ιστό, όπου το ποσοστό ιδιοκατοίκησης έχει μειωθεί, η αδιαφορία των απόντων ιδιοκτητών επιτείνει το πρόβλημα. Οι κανονισμοί πολυκατοικίας σπάνια επικαιροποιούνται, ενώ σε πολλές περιπτώσεις έχουν συνταχθεί δεκαετίες πριν, χωρίς να προβλέπουν τα σύγχρονα δεδομένα.
Επικίνδυνοι ανελκυστήρες
Ανάμεσα στα προβλήματα που αντιμετωπίζουν οι πολυκατοικίες συγκαταλέγονται και οι ανελκυστήρες, πολλοί εκ των οποίων λειτουργούν χωρίς την απαραίτητη πιστοποίηση ή έχουν να συντηρηθούν ουσιαστικά για χρόνια. Ο νόμος προβλέπει ρητά ότι όλοι οι ανελκυστήρες πρέπει να φέρουν πιστοποιητικό καλής λειτουργίας και να καταχωρούνται στα μητρώα του εκάστοτε Δήμου. Παρά ταύτα, η πραγματικότητα είναι διαφορετική. Πολλοί διαχειριστές αδιαφορούν για τις υποχρεώσεις αυτές ή καθυστερούν μέχρι να λήξει η σχετική προθεσμία, με αποτέλεσμα να τίθενται σε κίνδυνο οι ένοικοι.
Στο σημείο αυτό να αναφέρουμε πως η τρέχουσα παράταση έως τις 30 Ιουνίου 2025 για την πιστοποίηση των ανελκυστήρων είναι κρίσιμη για τη συμμόρφωση των πολυκατοικιών. Αν δεν υπάρξει σοβαρή κινητοποίηση, χιλιάδες ακίνητα θα βρεθούν εκτεθειμένα σε αυστηρά πρόστιμα, που μπορεί να φτάσουν τα 1.500 ευρώ ανά ιδιοκτήτη ή διαχειριστή. Πέρα από το οικονομικό βάρος, το μεγαλύτερο διακύβευμα είναι η ασφάλεια: τα περισσότερα ατυχήματα στους ανελκυστήρες οφείλονται στην κακή συντήρηση ή στην ελλιπή συμμόρφωση με τις τεχνικές προδιαγραφές. Η πιστοποίηση δεν είναι πολυτέλεια. Είναι το ελάχιστο όριο ευθύνης.
Η ασφαλιστική κάλυψη
Σε αυτό το πλαίσιο, ιδιαίτερη σημασία αποκτά η ασφαλιστική κάλυψη. Ο διαχειριστής της πολυκατοικίας, ο οποίος εκλέγεται από τους συνιδιοκτήτες, είναι εκείνος που φέρει τη βασική ευθύνη για την τήρηση των υποχρεώσεων συντήρησης και την ασφάλεια των κοινόχρηστων χώρων. Σε περίπτωση ατυχήματος, ακόμη και θανάτου, μπορεί να βρεθεί αντιμέτωπος με βαριές νομικές συνέπειες. Η ασφαλιστική αγορά προσφέρει πλέον ειδικά προγράμματα αστικής ευθύνης διαχειριστή, που καλύπτουν τις συνέπειες σωματικών βλαβών ή υλικών ζημιών σε τρίτους από παραλείψεις ή λάθη κατά την εκτέλεση των καθηκόντων του. Πρόκειται για κάλυψη χαμηλού κόστους, αλλά κρίσιμης σημασίας, ιδιαίτερα σε μια εποχή όπου τα ατυχήματα πληθαίνουν και η νομολογία γίνεται πιο αυστηρή ως προς τις ευθύνες.
Η ασφάλιση, ωστόσο, δεν υποκαθιστά την υποχρέωση της πρόληψης. Ο διαχειριστής οφείλει επίσης να μεριμνά για την ασφάλιση των κοινόχρηστων χώρων – μια δεύτερη και διακριτή μορφή κάλυψης που εξασφαλίζει ότι, σε περίπτωση φθοράς ή ζημιάς σε χώρους όπως το κλιμακοστάσιο, η είσοδος ή η ταράτσα, η αποζημίωση θα καλυφθεί χωρίς να απαιτείται οικονομική συνεισφορά από τους ιδιοκτήτες.
Φορολογικά κίνητρα
Στο πεδίο των κρατικών παρεμβάσεων, η κυβέρνηση επιχειρεί να δώσει φορολογικά κίνητρα στους ιδιοκτήτες, με σκοπό να τους ενθαρρύνει να προβούν σε επεμβάσεις αναβάθμισης. Συγκεκριμένα, το υπουργείο Οικονομικών δρομολογεί παράταση της φοροαπαλλαγής ύψους έως 16.000 ευρώ ετησίως για τις εργασίες ενεργειακής και λειτουργικής αναβάθμισης ακινήτων και για τα έτη 2025 και 2026. Για να ενεργοποιηθεί η έκπτωση φόρου, οι δαπάνες πρέπει να αποδεικνύονται με παραστατικά και να έχουν εξοφληθεί με ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής. Το μέτρο αυτό μπορεί να αποτελέσει σημαντικό κίνητρο, υπό την προϋπόθεση ότι εφαρμόζεται χωρίς περιττή γραφειοκρατία και καθυστερήσεις. Παράλληλα, για κοινόχρηστες εργασίες που πληρώνονται από τον διαχειριστή, το κόστος μπορεί να επιμερίζεται στους συνιδιοκτήτες με βάση τα χιλιοστά συνιδιοκτησίας τους, αρκεί να συνοδεύεται από σχετική βεβαίωση.
Οι ρυθμίσεις αυτές, εφόσον εφαρμοστούν σωστά, μπορεί να λειτουργήσουν ως αντίβαρο στις δυσκολίες που προκαλεί η πολυϊδιοκτησία και να επιτρέψουν την εκκίνηση μικρών αλλά ουσιαστικών εργασιών βελτίωσης.
Σε κάθε περίπτωση η ανάγκη να προχωρήσει η χώρα σε ένα «κύμα ανακαινίσεων» δεν είναι μόνο τεχνική ή οικονομική. Είναι κοινωνική και πολιτική. Η απώλεια ανθρώπινων ζωών από παραμελημένα κτίρια είναι ένα τίμημα που δεν μπορούμε και δεν πρέπει να δεχόμαστε ως φυσικό επακόλουθο της φθοράς του χρόνου. Η πρόληψη είναι φθηνότερη – και πάντα λιγότερο τραγική – από την αποκατάσταση των συνεπειών της αμέλειας.
