Ενοίκια: Γιατί δεν θα βγουν στην αγορά περισσότερα ακίνητα
Ένας ιδιοκτήτης που επενδύει σε ανακαίνιση ενός ακινήτου και το εντάσσει στη ρύθμιση αντιμετωπίζει το ρίσκο να «παγιδευτεί» σε ένα σύστημα που δεν τον προστατεύει.
Οι ρυθμίσεις που προωθεί η κυβέρνηση με το νέο φορολογικό νομοσχέδιο, φιλοδοξώντας να αυξήσουν τη διαθεσιμότητα ακινήτων προς μακροχρόνια μίσθωση και να δώσουν ανάσα στο στεγαστικό πρόβλημα, φαίνεται να σκοντάφτουν σε σοβαρές αδυναμίες. Αντί να λειτουργήσουν ως καταλύτης για την ενίσχυση της αγοράς, εισάγουν ένα πλαίσιο όρων και προϋποθέσεων που δημιουργούν περισσότερα εμπόδια παρά λύσεις. Οι αυστηρές και ανελαστικές διατάξεις, όπως η προϋπόθεση για τριετή «κενότητα» ή τριετή «προϋπηρεσία» στη βραχυχρόνια μίσθωση, αποκλείουν μεγάλο μέρος των ακινήτων που θα μπορούσαν να συμβάλουν άμεσα στη στέγαση. Παράλληλα, η γραφειοκρατική και ανασφαλής σύνδεση της φοροαπαλλαγής με τον αρχικό ενοικιαστή εντείνει την επιφυλακτικότητα των ιδιοκτητών, αποδυναμώνοντας τη δυναμική ενός μέτρου που στόχευε να φέρει περισσότερα σπίτια στην αγορά. Αντί για μια αποτελεσματική παρέμβαση, οι ρυθμίσεις αυτές κινδυνεύουν να καταλήξουν ως ακόμη μία χαμένη ευκαιρία για τη λύση του στεγαστικού ζητήματος.
Ειδικότερα, η απαίτηση να παραμένει το ακίνητο κενό για τρία έτη πριν ενταχθεί στη ρύθμιση είναι μη ρεαλιστική, καθώς ελάχιστοι ιδιοκτήτες αφήνουν ακίνητα αχρησιμοποίητα για τόσο μεγάλο χρονικό διάστημα. Για παράδειγμα, ένας ιδιοκτήτης που ανακαίνισε πρόσφατα ένα ακίνητο και θέλει να το διαθέσει άμεσα για μακροχρόνια μίσθωση δεν πληροί τα κριτήρια. Αυτή η προϋπόθεση ακυρώνει τη δυνατότητα ένταξης στη ρύθμιση των ακινήτων που θα μπορούσαν να συμβάλουν γρήγορα στη στεγαστική αγορά.
Η απαίτηση τριών ετών βραχυχρόνιας μίσθωσης, για παράδειγμα μέσω πλατφορμών όπως η Airbnb, δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα της αγοράς. Ένας ιδιοκτήτης που ξεκίνησε να διαθέτει το ακίνητό του για βραχυχρόνιες μισθώσεις μόλις ένα ή δύο χρόνια πριν, δεν έχει δικαίωμα ένταξης. Παράλληλα, τα ακίνητα που παραμένουν στη βραχυχρόνια αγορά για τρία χρόνια, συνήθως αποφέρουν σημαντικά έσοδα, γεγονός που καθιστά λιγότερο πιθανό οι ιδιοκτήτες να τα μετατρέψουν σε μακροχρόνια μίσθωση.
Έτσι, το μέτρο δεν επιτυγχάνει να φέρει περισσότερα ακίνητα στην αγορά ενοικίασης.
Η απαίτηση τριετούς διάρκειας στις μισθώσεις αποκλείει μεγάλο αριθμό εργαζομένων που χρειάζονται προσωρινή στέγαση, όπως οι αναπληρωτές εκπαιδευτικοί, αγροτικοί γιατροί, αστυνομικοί, συνοριοφύλακες και εποχικοί υπάλληλοι τουριστικών επιχειρήσεων. Ένας εκπαιδευτικός που διορίζεται σε νησί για ένα σχολικό έτος ή ένας γιατρός που καλύπτει ανάγκες ενός χρόνου σε απομακρυσμένη περιοχή δεν μπορεί να βρει στέγη, καθώς οι ιδιοκτήτες θα αποφεύγουν τη σύναψη μισθώσεων διάρκειας μικρότερης των τριών ετών για να ενταχθούν στη ρύθμιση. Αυτό επιδεινώνει το ήδη οξύ πρόβλημα στέγασης στις περιοχές αυτές.
Αν η απαλλαγή εξαρτάται από την παραμονή του αρχικού ενοικιαστή για τρία χρόνια, δημιουργούνται σοβαρές δυσκολίες για τους ιδιοκτήτες. Ένας ενοικιαστής που αποχωρεί πρόωρα λόγω προσωπικών λόγων ή αδυναμίας πληρωμής ενοικίων καθιστά τη φοροαπαλλαγή ανενεργή, ακόμη και αν ο ιδιοκτήτης βρει νέο ενοικιαστή. Αυτό το καθεστώς λειτουργεί ως αντικίνητρο, καθώς οι ιδιοκτήτες θα είναι εκτεθειμένοι σε αβέβαιες συνθήκες που δεν ελέγχουν.
Ένας ιδιοκτήτης που επενδύει σε ανακαίνιση ενός ακινήτου και το εντάσσει στη ρύθμιση αντιμετωπίζει το ρίσκο να «παγιδευτεί» σε ένα σύστημα που δεν τον προστατεύει. Αν ο ενοικιαστής δεν πληρώνει ενοίκια ή προκαλεί ζημιές, ο ιδιοκτήτης χάνει τη φοροαπαλλαγή και παραμένει χωρίς άλλες επιλογές. Για παράδειγμα, αν ένας ενοικιαστής υπογράψει τριετή σύμβαση αλλά αποχωρήσει στον πρώτο χρόνο, ο ιδιοκτήτης όχι μόνο χάνει τη φοροαπαλλαγή, αλλά και καλείται να επαναδιαπραγματευτεί μίσθωση χωρίς καμία υποστήριξη από το θεσμικό πλαίσιο.
