Μεγάλες ανατροπές στις πολυκατοικίες – Το ΣτΕ γκρέμισε τα μπόνους στο ΝΟΚ

Η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας με την απόφασή που έλαβε για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ν. 4067/2012), ανάτρεψε τα δεδομένα στον πολεοδομικό σχεδιασμό. Έθεσε φραγμούς στη δυνατότητα έκδοσης οικοδομικών αδειών με αποκλίσεις από τους ισχύοντες όρους δόμησης, τονίζοντας την ανάγκη επιστημονικής τεκμηρίωσης και προσεκτικής σταθμιστικής μελέτης κατά τον σχεδιασμό. Παράλληλα, έκρινε αντισυνταγματικές και διατάξεις για κίνητρα ενεργειακής αναβάθμισης και κοινόχρηστους χώρους, λόγω των αποκλίσεων που επιτρέπουν.

Πρέπει να σημειωθεί πως η απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας να περιορίσει αναδρομικά τις συνέπειες της αντισυνταγματικότητας ώστε να μην επηρεάσει οικοδομικές άδειες για τις οποίες έχουν ήδη ξεκινήσει οικοδομικές εργασίες, στηρίχθηκε στις αρχές που διασφαλίζουν τη νομική ασφάλεια και την προστατευόμενη εμπιστοσύνη των διοικουμένων. Μια διευκρίνηση. Η νομολογία προβλέπει ότι οι δικαστικές αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας ισχύουν καταρχήν από τη δημοσίευσή τους, εκτός αν το ίδιο το Δικαστήριο αποφασίσει διαφορετικά. Στην προκειμένη περίπτωση, το Δικαστήριο όρισε ότι οι περιορισμοί ισχύουν από την ημερομηνία ανακοίνωσης της απόφασης, με στόχο να επιτύχει δίκαιη ισορροπία μεταξύ της ανάγκης τήρησης του Συντάγματος και της αποφυγής ανεπιθύμητων συνεπειών για όσους είχαν ήδη αρχίσει οικοδομικές εργασίες.

Ποιοι επηρεάζονται

Η απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας επηρεάζει άμεσα διάφορες κατηγορίες πολιτών και επαγγελματιών που σχετίζονται με την έκδοση οικοδομικών αδειών και την κατασκευή κτιρίων, καθώς θέτει περιορισμούς που ανατρέπουν την ισχύουσα πρακτική.

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων που σχεδίαζαν να χτίσουν νέα κτίρια βρίσκονται σε δύσκολη θέση, καθώς τα κίνητρα που τους δόθηκαν για αυξήσεις στον συντελεστή δόμησης ή το ύψος των κτιρίων με αντάλλαγμα ενεργειακές αναβαθμίσεις ή τη δημιουργία χώρων πρασίνου, πλέον κρίθηκαν αντισυνταγματικά. Αυτό σημαίνει ότι αν κάποιος σχεδίαζε να αξιοποιήσει τις συγκεκριμένες ρυθμίσεις, θα πρέπει να προσαρμόσει τα σχέδιά του στα αυστηρότερα όρια του πολεοδομικού καθεστώτος της περιοχής του.

Μια ιδιαίτερη κατηγορία ιδιοκτητών που επηρεάζεται είναι όσοι σχεδιάζουν να κατασκευάσουν κτίρια με πατάρια, μικρούς χώρους στο δώμα (π.χ. 35 τ.μ.) ή πισίνες, καθώς η μη προσμέτρηση αυτών στον συντελεστή δόμησης πλέον θεωρείται αντισυνταγματική. Αυτό σημαίνει ότι τέτοιες κατασκευές μπορούν να γίνουν, αλλά πρέπει να υπολογίζονται στον συνολικό συντελεστή, περιορίζοντας έτσι τις δυνατότητες εκμετάλλευσης των οικοπέδων.

Οι μηχανικοί και οι αρχιτέκτονες θα πρέπει επίσης να προσαρμόσουν τα σχέδια και τις μελέτες τους. Για παράδειγμα, όσοι είχαν προγραμματίσει κτίρια με βάση τις προσαυξήσεις δόμησης ή με ειδικές ρυθμίσεις για εξώστες, δώματα και πισίνες θα χρειαστεί να αναθεωρήσουν τα έργα τους, κάτι που μπορεί να δημιουργήσει καθυστερήσεις ή επιπλέον κόστος για τους πελάτες τους.

Οι κατασκευαστικές εταιρείες, ιδιαίτερα εκείνες που εξειδικεύονται σε μεγάλα έργα όπως πολυκατοικίες ή εμπορικά κτίρια, επηρεάζονται οικονομικά, αφού χάνουν τη δυνατότητα να αξιοποιούν πλήρως τα κίνητρα του ΝΟΚ για αύξηση δόμησης. Αν είχαν βασίσει το επιχειρηματικό τους σχέδιο σε αυτές τις διατάξεις, θα πρέπει να αναθεωρήσουν τα οικονομικά τους δεδομένα και να αναζητήσουν νέες στρατηγικές.

Οι υπηρεσίες δόμησης και οι πολεοδομίες των δήμων επίσης βρίσκονται αντιμέτωπες με μια αλλαγή στη διαδικασία έκδοσης οικοδομικών αδειών. Δεν μπορούν πλέον να εγκρίνουν άδειες που αποκλίνουν από τους ισχύοντες όρους δόμησης, εκτός αν αυτές οι αποκλίσεις τεκμηριώνονται μέσω ειδικού πολεοδομικού σχεδιασμού.

Και το Δημόσιο δεν είναι στο απυρόβλητο. Πολίτες και επιχειρήσεις που βλέπουν τις αιτήσεις τους πλέον να ακυρώνονται ή να καθυστερούν λόγω των νέων απαιτήσεων μπορεί να εγείρουν αγωγές κατά του Δημοσίου για ζημία που προκαλείται από τη μη έγκαιρη διεκπεραίωση των υποθέσεών τους. Αν και η απόφαση περιορίζει τις συνέπειες της αντισυνταγματικότητας για άδειες που έχουν ήδη υλοποιηθεί, υπάρχει ο κίνδυνος αγωγών από όσους θεωρήσουν ότι υπέστησαν οικονομική ή περιουσιακή ζημία από την προηγούμενη πρακτική, ειδικά αν αυτή θεωρείται ότι έγινε χωρίς τη δέουσα νομιμότητα.

Εν κατακλείδι, η απόφαση του ΣτΕ έχει ιδιαίτερη σημασία για όσους είχαν εκδώσει οικοδομικές άδειες πριν την ανακοίνωσή της. Αν οι κατασκευαστικές εργασίες έχουν ήδη ξεκινήσει, οι άδειες τους προστατεύονται και παραμένουν σε ισχύ. Αν οι εργασίες δεν είχαν ξεκινήσει ή αν οι άδειες είναι σε εκκρεμότητα, αυτές κινδυνεύουν να ακυρωθούν. Τέλος, όσοι βρίσκονται σε δικαστικές διαμάχες σχετικά με την εγκυρότητα οικοδομικών αδειών θα δουν τις υποθέσεις τους να επηρεάζονται άμεσα από τα νέα δεδομένα.