Τα κρίσιμα νομικά και πολεοδομικά ζητήματα που πρέπει να έχετε κατά νου.
Με φόντο την εκρηκτική αύξηση στις τιμές των κατοικιών και των ενοικίων, ολοένα και περισσότεροι επενδυτές και ιδιώτες στρέφονται στη λύση της μετατροπής επαγγελματικών χώρων – όπως καταστημάτων και γραφείων – σε κατοικίες. Η επιλογή αυτή κερδίζει έδαφος όχι μόνο για λόγους κόστους, αλλά και λόγω των ευνοϊκών ρυθμίσεων που ισχύουν για την Golden Visa και τη βραχυχρόνια μίσθωση.
Πριν όμως προχωρήσει κανείς σε μια τέτοια επένδυση, υπάρχουν κρίσιμα νομικά και πολεοδομικά ζητήματα που πρέπει να γνωρίζει. Το Dnews.gr παραθέτει με τη μορφή ερωτήσεων – απαντήσεων τα σημαντικότερα ζητήματα.
1. Γιατί αυξάνεται το ενδιαφέρον για τη μετατροπή επαγγελματικών χώρων σε κατοικίες;
Η αλματώδης αύξηση στις τιμές αγοράς και ενοικίασης κατοικιών οδηγεί πολλούς αγοραστές, Έλληνες και αλλοδαπούς, να αναζητούν οικονομικότερες εναλλακτικές. Η αγορά επαγγελματικών χώρων, όπως καταστημάτων ή γραφείων, και η μετατροπή τους σε κατοικίες παρουσιάζει μικρότερο αρχικό κόστος, ειδικά όταν πρόκειται για επενδυτικά σχήματα ή αιτήσεις Golden Visa, όπου επιτρέπεται η μετατροπή τους σε επιλέξιμες μακροχρόνιες μισθώσεις.
2. Τι απαιτείται πολεοδομικά για να αλλάξει η χρήση ενός καταστήματος ή γραφείου σε κατοικία;
Η αλλαγή χρήσης μπορεί να γίνει είτε με έκδοση άδειας μικρής κλίμακας και ενημέρωση του φακέλου της οικοδομικής άδειας, είτε με κανονική άδεια όταν οι εργασίες υπερβαίνουν τα 25.000 ευρώ. Η πολεοδομική διαδικασία εξαρτάται από το μέγεθος και τη φύση των επεμβάσεων που απαιτούνται για να καταστεί ο χώρος κατοικήσιμος.
3. Υπάρχουν περιορισμοί από τους συνιδιοκτήτες του κτιρίου;
Ναι. Από πλευράς αστικού δικαίου, κάθε επέμβαση στην πρόσοψη του κτιρίου, όπως η κάλυψη βιτρίνας ή η αλλαγή της όψης, απαιτεί συναίνεση των συνιδιοκτητών σύμφωνα με τον κανονισμό της πολυκατοικίας. Σε ορισμένες περιπτώσεις, οι κανονισμοί απαγορεύουν ρητά οποιαδήποτε αλλαγή χρήσης χωρίς απόλυτη πλειοψηφία ή ακόμη και παμψηφία.
4. Μπορεί να μετατραπεί σε κατοικία οποιοσδήποτε επαγγελματικός χώρος;
Όχι. Μόνο οι χώροι κύριας χρήσης που έχουν προσμετρηθεί στον συντελεστή δόμησης μπορούν να μετατραπούν νόμιμα σε κατοικίες. Υπόγεια ή άλλοι βοηθητικοί χώροι, που δεν έχουν προσμετρηθεί, δεν μπορούν να αποκτήσουν τέτοια χρήση, ανεξαρτήτως των εργασιών που θα πραγματοποιηθούν.
5. Ποια βήματα πρέπει να κάνει ο ενδιαφερόμενος πριν την αγορά;
Πριν την αγορά, ο υποψήφιος επενδυτής πρέπει να συμβουλευτεί μηχανικό και δικηγόρο, να ελέγξει το πολεοδομικό και νομικό πλαίσιο που διέπει το ακίνητο, και να ενημερώσει προκαταβολικά τον διαχειριστή της πολυκατοικίας. Η σωστή προετοιμασία μπορεί να προλάβει προσφυγές, ενστάσεις και επιπλοκές που ενδέχεται να ακυρώσουν ή να καθυστερήσουν σημαντικά την επένδυση.
