Οι ανατροπές στα ακίνητα το 2025 με την ακύρωση των υπέρογκων «μπόνους»

Ριζικές αλλαγές στην οικοδομική δραστηριότητα από το 2025: Τέλος στα μπόνους δόμησης

Από το 2025, η οικοδομική δραστηριότητα στην Ελλάδα αναμένεται να αλλάξει ριζικά, καθώς οι ευεργετικές διατάξεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) δεν θα ισχύουν πλέον. Αυτό σημαίνει ότι οι κατασκευαστές που τα τελευταία χρόνια εκμεταλλεύονταν αυτές τις διατάξεις, καταφέρνοντας να αυξάνουν τη δόμηση σε οικόπεδα έως και 40% πάνω από το επιτρεπτό όριο, θα πρέπει να προσαρμοστούν σε αυστηρότερους και πιο περιοριστικούς κανόνες. Οι διατάξεις αυτές, που προσέφεραν «μπόνους» δόμησης ως αντάλλαγμα για συγκεκριμένες βελτιώσεις, όπως η ενεργειακή αναβάθμιση κτιρίων ή η αύξηση των κοινόχρηστων χώρων, κρίθηκαν αντισυνταγματικές από το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ).

Ας πάρουμε ως παράδειγμα μια οικοδομή σε πυκνοδομημένη περιοχή της Αθήνας. Με τον ΝΟΚ, ένας κατασκευαστής μπορούσε να προσθέσει επιπλέον τετραγωνικά μέτρα στο κτίριο του εάν, για παράδειγμα, δημιουργούσε πράσινες ταράτσες ή εγκαθιστούσε συστήματα ενεργειακής εξοικονόμησης.

Μια πολυκατοικία που κανονικά επιτρεπόταν να έχει συνολική δόμηση 1.000 τετραγωνικά μέτρα, μπορούσε να φτάσει τα 1.400 τετραγωνικά, εφόσον συνδυάζονταν διάφορα τέτοια «μπόνους». Από το 2025, όμως, κάτι τέτοιο δεν θα είναι δυνατόν. Οι κατασκευαστές θα πρέπει να περιοριστούν στα αυστηρά όρια που προβλέπει ο συντελεστής δόμησης κάθε περιοχής, χωρίς τις πρόσθετες διευκολύνσεις.

Αυτό θα έχει άμεσες συνέπειες και στην αγορά ακινήτων. Τα κτίρια που σχεδιάστηκαν με βάση τον ΝΟΚ προσέφεραν στους αγοραστές μεγαλύτερους χώρους, συχνά με καλύτερες παροχές και πιο σύγχρονη ενεργειακή τεχνολογία. Χωρίς τα μπόνους, οι νέες οικοδομές πιθανότατα θα είναι μικρότερες, περιορίζοντας την προσφορά μεγάλων διαμερισμάτων ή εμπορικών χώρων. Παράλληλα, το κόστος κατασκευής ανά τετραγωνικό μέτρο μπορεί να αυξηθεί, καθώς οι κατασκευαστές θα χρειαστεί να καλύψουν τα ίδια έξοδα για μικρότερα κτίρια, χωρίς τη δυνατότητα επιπλέον δόμησης.

Για όσους κατασκευαστές είχαν ήδη ξεκινήσει να χτίζουν βάσει των ευεργετικών διατάξεων, η απόφαση του ΣτΕ προβλέπει ότι οι εργασίες μπορούν να ολοκληρωθούν κανονικά, εφόσον είχαν ξεκινήσει πριν την 11η Δεκεμβρίου 2023. Αυτό είναι σημαντικό, διότι τους δίνει τη δυνατότητα να ολοκληρώσουν επενδύσεις που είχαν ήδη προγραμματιστεί και χρηματοδοτηθεί. Ένας εργολάβος που είχε ξεκινήσει την κατασκευή μιας πολυκατοικίας με 20 διαμερίσματα, εκμεταλλευόμενος τις διατάξεις για επιπλέον χώρους, δεν θα αναγκαστεί να σταματήσει το έργο του ή να αλλάξει τα σχέδια στη μέση της διαδικασίας.

Αντίθετα, όμως, για όσους δεν είχαν προλάβει να ξεκινήσουν τις εργασίες, η κατάσταση είναι εντελώς διαφορετική. Όσοι είχαν εκδώσει άδειες βάσει του ΝΟΚ αλλά δεν είχαν ξεκινήσει την κατασκευή, θα πρέπει τώρα να αναπροσαρμόσουν τα σχέδιά τους ώστε να συμμορφωθούν με τους νέους, αυστηρότερους περιορισμούς. Ένας κατασκευαστής που σχεδίαζε ένα συγκρότημα κατοικιών με βάση τα μπόνους του ΝΟΚ, θα χρειαστεί να αφαιρέσει τετραγωνικά μέτρα από τα σχέδιά του, μειώνοντας τη συνολική επιφάνεια των κατοικιών που θα κατασκευαστούν.

Η αλλαγή αυτή επηρεάζει και το ευρύτερο πολεοδομικό τοπίο. Με την ακύρωση των ευεργετικών διατάξεων, οι αρχές και οι δικαστές υποστηρίζουν ότι οι όροι δόμησης θα πρέπει να σχεδιάζονται στο πλαίσιο ενός ευρύτερου πολεοδομικού σχεδίου, που θα λαμβάνει υπόψη τις τοπικές ανάγκες και τις περιβαλλοντικές επιπτώσεις. Αυτό σημαίνει ότι οι περιοχές με έντονη οικιστική ανάπτυξη, όπως τα προάστια των μεγαλουπόλεων, θα χρειαστούν πιο στρατηγικό σχεδιασμό για να παραμείνουν βιώσιμες.

Η κυβέρνηση έχει ήδη δηλώσει ότι σκοπεύει να επανεξετάσει τα πολεοδομικά κίνητρα και να τα εντάξει στον γενικότερο σχεδιασμό που βρίσκεται σε εξέλιξη. Για παράδειγμα, τα «μπόνους» μπορεί να δοθούν σε συγκεκριμένες περιπτώσεις, όπως σε πυκνοκατοικημένες περιοχές όπου η ανάγκη για πράσινους χώρους είναι μεγαλύτερη. Έτσι, η φιλοσοφία των κινήτρων δεν καταργείται πλήρως, αλλά θα εφαρμόζεται πιο στοχευμένα και βάσει τεκμηριωμένων μελετών.