Αναστολή ΦΠΑ έως τις 31 Δεκεμβρίου 2024
Αντί για ΦΠΑ, επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης ακινήτων, κάτι που επηρεάζει όλα τα αδιάθετα ακίνητα που διαθέτει ο κατασκευαστής.
Στο σχέδιο νόμου για τον Κώδικα Φόρου Προστιθέμενης Αξίας που κατατέθηκε στη Βουλή, περιλαμβάνονται σημαντικές μεταβατικές διατάξεις σχετικά με τον ΦΠΑ που βαραίνει τους κατασκευαστές οικοδομών.
Οι διατάξεις αυτές επιτρέπουν στους κατασκευαστές που πωλούν ακίνητα να αιτηθούν αναστολή της εφαρμογής του ΦΠΑ έως τις 31 Δεκεμβρίου 2024. Αντί για ΦΠΑ, επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης ακινήτων, κάτι που επηρεάζει όλα τα αδιάθετα ακίνητα που διαθέτει ο κατασκευαστής.
Η αναστολή αφορά όλα τα αδιάθετα ακίνητα του κατασκευαστή, τα οποία δηλώνονται μαζί με το ποσό του φόρου που αναλογεί για κάθε ακίνητο προς διακανονισμό.
Στην περίπτωση αντιπαροχής, οι υπηρεσίες του κατασκευαστή προς τον οικοπεδούχο δεν θα υπόκεινται σε ΦΠΑ, εφόσον ο κατασκευαστής έχει ήδη υπαχθεί στο καθεστώς αναστολής. Επίσης, οι αναστολές ΦΠΑ που είχαν χορηγηθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2022 παρατείνονται μέχρι το τέλος του 2024.
Στο διάστημα της αναστολής, το δικαίωμα έκπτωσης του φόρου εισροών αναστέλλεται, ενώ ο φόρος που είχε εκπεστεί πριν από την έναρξη της αναστολής διακανονίζεται κατά την παράδοση του ακινήτου. Ο κατασκευαστής είναι υποχρεωμένος να καταβάλλει τον φόρο που πρέπει να διακανονιστεί πριν από την υποβολή δήλωσης φόρου μεταβίβασης, γονικής παροχής ή δωρεάς.
Το σχέδιο νόμου προβλέπει, επίσης, ότι ο κατασκευαστής οφείλει να καταχωρίζει στα λογιστικά του αρχεία το κόστος ανά οικοδομή.
Σε περίπτωση μη πληρωμής του τιμήματος, εφόσον η απαίτηση καταστεί ανεπίδεκτη είσπραξης, η φορολογητέα βάση μειώνεται μετά από σχετική απόφαση του Εφετείου, ενώ για την έγκριση της μείωσης απαιτείται απόφαση της αρμόδιας ΔΟΥ.
Παραδείγματα
1. Ένας κατασκευαστής που έχει χτίσει ένα συγκρότημα κατοικιών και δεν έχει πωλήσει ακόμη όλα τα διαμερίσματα, μπορεί να αιτηθεί αναστολή του ΦΠΑ για αυτά τα ακίνητα έως το τέλος του 2024. Στην περίπτωση που πωλήσει ένα από τα αδιάθετα διαμερίσματα, δεν θα χρεώσει ΦΠΑ στον αγοραστή, αλλά θα επιβληθεί φόρος μεταβίβασης ακινήτων, κάτι που μειώνει το κόστος για τον τελικό αγοραστή και καθιστά το ακίνητο πιο ελκυστικό.
2. Ο κατασκευαστής, κατά την αίτηση αναστολής, πρέπει να υποβάλει μια κατάσταση που περιλαμβάνει όλα τα αδιάθετα ακίνητα και το ποσό του ΦΠΑ που αντιστοιχεί σε κάθε ακίνητο, το οποίο πρέπει να διακανονιστεί κατά την πώλησή τους.
3. Σε περίπτωση που ένας κατασκευαστής έχει συμφωνία αντιπαροχής με έναν οικοπεδούχο, όπου μέρος του οικοπέδου προσφέρεται σε αντάλλαγμα για την ανέγερση κτιρίου, η εργολαβία δεν θα υπόκειται σε ΦΠΑ εφόσον ο κατασκευαστής έχει υπαχθεί στο καθεστώς αναστολής. Αυτό σημαίνει ότι ο κατασκευαστής δεν θα επιβαρυνθεί με ΦΠΑ για το μέρος της αντιπαροχής που δίνεται στον οικοπεδούχο.
4. Εάν ένας κατασκευαστής που έχει υπαχθεί σε καθεστώς αναστολής ΦΠΑ παραδώσει ένα ακίνητο το 2024, οφείλει να υποβάλει έκτακτη δήλωση και να καταβάλει τον ΦΠΑ που πρέπει να διακανονιστεί πριν την υποβολή δήλωσης φόρου μεταβίβασης, γονικής παροχής ή δωρεάς. Για παράδειγμα, αν ένα ακίνητο έχει κατασκευαστεί το 2021 και η πώλησή του γίνει το 2024, ο κατασκευαστής πρέπει να καταβάλει τον αναλογούντα ΦΠΑ προτού ολοκληρωθεί η μεταβίβαση του ακινήτου.
5. Σε περίπτωση που μετά την πώληση ενός ακινήτου ο αγοραστής δεν καταφέρει να πληρώσει το τίμημα, και η απαίτηση αυτή θεωρηθεί ανεπίδεκτη είσπραξης, όπως όταν μια επιχείρηση μπει σε καθεστώς ειδικής εκκαθάρισης, ο κατασκευαστής μπορεί να μειώσει τη φορολογητέα βάση, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 24 του Κώδικα. Για να γίνει αυτό, απαιτείται απόφαση του αρμόδιου προϊσταμένου της ΔΟΥ, η οποία θα εκδοθεί μετά από αίτηση της επιχείρησης και την προσκόμιση των απαραίτητων στοιχείων.
